用最低评标价法，如何采到优质的物业服务？

“物业管理服务项目采用最低评标价法，采购人会有一系列担心，比如出现供应商中标（成交）后不按约定签合同、低价中标（成交）后不诚信履约等。”江西省南昌市公共资源交易中心政府采购科科长田锴向政府采购信息报记者咨询：什么样的物业管理服务项目应当采用最低评标价法？采购人怎么能够采到优质的物业服务？

参考物业管理服务需求标准，量化、细化采购需求

根据《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号，以下简称22号文）第十九条规定，采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目，如通用设备、物业管理等，一般采用招标或者询价方式采购，以价格作为授予合同的主要考虑因素。目前，采购人采用招标方式采购物业服务项目，大多以价格作为主要因素，应采用最低评标价法。另外，财政部在答复对于“最低价中标导致产品质量和安全难以保障”的问题时表示，根本原因在于采购需求不完整、不清晰，供应商缺乏竞争报价的基础。

物业管理服务采购需求如何做到客观、量化、服务标准统一呢？广东省财政厅政府采购监管处相关人员认为，采购人可以参考《物业管理服务政府采购需求标准（办公场所类）（试行）》，清楚地描述出项目概况，包括服务场所、服务范围等情况；服务内容要全面，比如保洁、设备维护、绿植养护等；服务要求应详尽，比如环境维护方面要清洁楼梯、公共卫生间、大厅、停车场、门窗玻璃等公共区域。同时，要详细列明卫生保洁内容及标准、卫生消毒消杀标准。

合理设置实质性条款，避免对供应商实行差别待遇

需要强调的是，最低评标价法的特点是满足招标文件全部实质性要求、确保服务质量基础之上，且投标报价最低者中标，而不是一味地追求低价。

河南师范大学审计科科长刘萍介绍，做好物业管理服务采购项目，实质性条款设置尤为重要，要将做好物业服务的必要条件、履行合同的人员保障等作为供应商响应的实质性条款，合理设置在招标文件中，比如，消防维保人员必须要有消防设施操作员证书等。需要注意的是，不能以不合理的条件对供应商实行差别待遇或者歧视待遇。

另外，很多物业管理服务采购项目实行供应商资格信用承诺制，简化对供应商资格条件等的形式审查，采购人、采购代理机构在规定承诺事项时，承诺事项应符合法律法规规定，不能随意扩大范围或者事项。

加强履约验收，用好绩效评价

为什么采购人普遍担心最低评标价法会导致恶性竞争呢？山东省政府采购评审专家、德州学院资产处人员张勇认为，主要问题有两方面，一是采购需求设置不明确，二是履约验收不严格。

采购需求做到了客观、量化，服务标准统一，还要把服务频率及要求细化开来，与绩效评价相对应，以作为后期履约验收的依据。比如，保洁人员负责宿舍楼、教学楼等，每天消杀3次，每发现少一次绩效扣2分；垃圾桶在规定时间每天清倒3次，每发现少一次绩效扣2分等。如果采购人履约验收不严格，有可能会导致服务质量下降。所以，物业管理服务的质量，不但与采购需求明确、具体相关，更与采购人日常的履约验收相关。

“物业管理服务采购属于服务，与货物采购不同，一定要做好日常考核方面的工作，采购人要全过程参与监督，并做好验收工作。”深圳市彩生活物业管理有限公司市场总监白银娜建议。